落实了！安省重磅新政：买新房最高可获13万退税，开发费最高减半！
2026 年，安省住房市场迎来近年来力度最大的购房税务优惠政策之一。
作为省政府「Building More Homes Faster（加快住房建设）」计划的重要组成部分，安省与联邦政府联合推出全新的新房退税措施。符合资格的新房买家最高可获得 $130,000 的 HST 退税；若结合同步推进的开发费（Development Charges）下调政策，购买新房的综合节省金额最高可接近 $200,000。
对于计划购买新建住宅的家庭、房地产从业者以及开发商而言，这无疑是一项值得重点关注的新政策。
什么是 HST？为什么这项政策值得关注?
在安省购买住宅时，有一个容易被忽略的区别：购买二手房（Resale Home）通常无需缴纳 HST，而购买全新住宅（New Home）则需要缴纳 13% 的 HST（Harmonized Sales Tax，统一销售税）。
这 13% 的税率由两部分组成：联邦 GST 占 5%，安省部分占 8%。虽然这笔税款通常已经包含在开发商公布的新房售价之中，但最终仍由购房者承担。
在本次新政策出台之前，安省一直设有新房退税（New Housing Rebate）制度——无论是购买新房自住还是用于长期出租，只要符合条件，均可申请退还部分 HST，不过大多数情况下退税金额最高约为 $24,000。
而本轮推出的增强版退税（Ontario Enhanced New Housing Rebate，简称 Ontario ENHR），则将退税额度大幅提高：价值 $100 万及以下的新房可获得全部 13% 的 HST 减免，符合资格的买家最高可获得 $130,000 退税，显著高于过去最高约 $24,000 的水平。
简单说，这轮政策的核心目标，就是通过退还原本包含在新房价格中的 HST，降低购房成本、刺激新房市场需求，同时鼓励开发商加快住房建设。
最多可以节省多少钱？
退税金额根据房屋价值计算。根据安省政府公布的信息，一套 $50 万的新房可获全额 13% 即 $65,000 的退税；$70 万的房子约 $91,000；$100 万的房子达到满额 $130,000；$120 万的房子仍是封顶的 $130,000；到了 $170 万，退税降为约 $69,400；而价值 $185 万及以上的新房，退税为最高约 $24,000。
从整体来看，价值约 $100 万至 $150 万的新建住宅，将成为本轮政策的最大受益群体。
$130,000 退税是如何组成的？
这笔退税其实分两层。
第一层是 8% 的安省部分，通过 Ontario Enhanced New Housing Rebate（Ontario ENHR）提供，最高可退 $80,000。
第二层是 5% 的联邦部分。对于首次置业者，可通过联邦 First-Time Home Buyer GST Rebate 获得退税；对于其他符合条件的购房者，则由安省提供相当于这 5% 的额外补贴（Ontario Top-Up）补足。
两部分合计，即构成最高 $130,000 的 HST 减免。
谁符合申请资格?
本轮政策适用于全新住宅或经重大翻新的住宅，并不适用于普通二手房交易。符合资格的房屋类型包括独立屋（Detached）、半独立屋（Semi-Detached）、镇屋（Townhouse / Rowhouse）、共管公寓单元（Condominium）以及自建住宅（Owner-Built Home）。
主要受益群体包括以下几类：
1. 购买新房自住的家庭。向开发商购买新房，并作为本人或亲属的主要居所（Primary Place of Residence）使用，不得用于出租、短租或纯投资用途。
2. 自建住宅自住的家庭。在自有或租赁土地上自行建房，或委托建筑商建造住宅，并作为本人或亲属的主要居所使用。
3. 新建住宅的长期出租业主。购买或建造新房用于长期出租的业主同样可能符合退税资格，但适用的是另一套——新住宅出租物业退税（New Residential Rental Property Rebate，简称 NRRPR）。需要注意，这套制度面向的是供租客作为主要居所的长期出租，不包括 Airbnb 等短租物业，且申请所用的表格和时间规则与自住房不同。
4. 首次置业者（First-Time Home Buyers）。首次置业者除可申请 Ontario ENHR 外，还可能同时享受联邦及安省的首次置业相关退税优惠，并按照对买家最有利的方式计算最终退税金额。
5. 专建出租住宅项目（Purpose-Built Rental）。符合条件的专建出租住宅项目可享受独立的 HST 减免政策，主要适用于开发商及机构投资者。
关键时间节点
本轮政策属于限时激励计划，签约及开工时间尤为重要，且不同情形的节点并不相同。
购买新房自住：与开发商签订的 APS（Agreement of Purchase and Sale）须在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间；项目须在 2028 年 12 月 31 日前开工，并在 2031 年 12 月 31 日前基本完工。
自建住宅：施工须在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间开始，并在 2029 年 12 月 31 日前基本完工。
长期出租住宅（NRRPR）：适用于符合条件的新建长期出租物业，须满足相应的签约、开工及完工要求，不适用于短租或度假出租用途。
首次置业者退税：适用于 2025 年 3 月 20 日至 2030 年 12 月 31 日期间签约的新房买家；购买 $100 万以内新房，可享受全部 8% 省级部分退税。
专建出租项目（Purpose-Built Rental）：适用于 2023 年 9 月 14 日至 2030 年 12 月 31 日期间开工的项目，符合条件者可获得最高 13% 的 HST 减免。
申请系统开放时间：根据 CRA 公布的信息，更新后的 GST190、RC7190-ON 等申请表格预计于 2026 年 7 月中旬陆续推出；在此之前签约并符合条件的买家，未来仍可补交申请并获得退税。
如何领取退税?
未来主要有两种方式。
方式一：成交时直接抵扣。预计自 2026 年 7 月中旬起，开发商可在交房（Closing）时直接为买家抵扣符合条件的退税金额。对购房者而言，相当于直接减少成交时需要支付的房款。
方式二：自行向 CRA 申请。符合资格的购房者也可在成交后向 CRA 提交相关申请表格（GST190 及配套的 RC7190-ON），由政府审核并发放退税。其中 Ontario Top-Up 部分，将由安省政府在退税评定通过后单独支付到账。
需要提醒的是，针对 8% 安省部分的所有退税加总，不得超过 $80,000 与该房屋实际应付的 8% 省税两者中的较低值，也不会超过实际已付或应付的税额——也就是说，退的钱不会超过你实际缴纳的税。
不容忽视的另一项利好：开发费下调
除了 HST 退税之外，本轮住房政策中另一项重要措施是开发费（Development Charges）改革。
开发费是市政府向新建项目征收、用于建设道路、供水、排污等公共基础设施的费用。过去几年这项成本持续上涨，已成为推高新房价格的重要因素之一——在某些城市，单套新房承担的开发费甚至超过 $100,000。以多伦多为例，一套半独立屋的买家所承担的开发费接近 $140,000。
为缓解住房建设成本，安省与联邦政府计划在未来十年投入 $88 亿用于住房配套基础设施建设，并以此鼓励市政府下调开发费——市政府须将开发费最高下调 50%，才能获得这笔资金支持。省府同时要求在新房合同中更清晰地披露这些费用，让购房者对自己实际承担的成本一目了然。
正是 HST 退税与开发费下调两项叠加，才构成了省政府提出的「综合最高节省 $200,000」这一目标。
CCCA 观点
从行业角度来看，本轮新房退税政策不仅降低了购房者进入市场的成本，也为当前面临挑战的新房市场注入了新的信心。对购房者而言，这是近年来难得的大规模税务优惠；对开发商而言，有助于刺激市场需求、改善项目销售环境；对建筑行业而言，则有望进一步推动住房供应增长，呼应政府「加快建房」的长期目标。
值得关注的是，本轮政策不仅覆盖首次置业者，也惠及普通自住买家、长期出租物业投资者以及专建出租住宅开发项目，受益范围远超以往的新房退税计划。
